L’avvocato Marengo ha puntualizzato sulla questione stadio fra Comune di Torino e Cairo, ma resta il problema della trasparenza

Ha fatto fare un passetto in avanti l’avvocato Marengo, già presidente dei “lodisti” nell’estate del 2005, noto tifoso granata e segretario dell’Associazione Ex Calciatori Granata Onlus, sulla questione tira e molla fra il Sindaco di Torino Lo Russo e l’assessore allo sport Carretta, da una parte, e il presidente del Torino Fc Urbano Cairo, dall’altra, puntualizzando sulle questioni legali che determinano il campo d’azione. Il Comune vorrebbe vederlo, è di sua proprietà, e infatti si è adoperato con l’Agenzia delle Entrate, per far togliere le ipoteche, che ammontavano sull’impianto a circa 38 milioni di euro, e ha incaricato l’advisor Praxi affinché valutasse quanto costerebbe acquistare lo stadio o comunque stabilire una base d’asta in caso di bando di gara per trovare un acquirente. Il Torino Fc, che affitta l’impianto, sta valutando se fare un offerta per comprarlo ed eventualmente con quale modalità oppure se continuare a chiederlo in affitto, la proroga dell’affitto è fino al 31 dicembre 2026, però il Torino Fc deve comunicare alla lega calcio entro giugno dove giocherà per tutta la prossima stagione che va dal 1 luglio al 30 giugno 2027. Si sa che lo stadio ha bisogno di importanti opere di ristrutturazione, facile a dire molto costose, e queste influiscono indubbiamente su quanto un eventuale acquirente, che sia Cairo o chiunque altro, sarebbe disposto a spendere per entrare in possesso dello stadio.    

Ecco cosa ha scritto Marengo in un post sulla sua pagina Facebook:

"PER PORTARE A VERITÀ FATTUALE LA QUESTIONE STADIO

Un po’ per le richieste pervenutemi da tanti Fratelli di Fede, un po’ per le imprecisioni e false informazioni che ho letto e, principalmente, alla luce dell’odierna notizia dell’attenzionamento, con varie iscrizioni nel registro indagati, della Procura di Milano sulla vicenda vendita Stadio di San Siro a Inter e Milan, torno sull’argomento Stadio, ormai, e finalmente, divenuto primario interesse del Mondo Granata. E ci torno sgombrando primariamente il campo dalle tante inesattezze e affermazioni estranee alla verità dei fatti che ho letto, nonché cercando di usare un linguaggio il più comprensibile possibile, anche se non conforme ad una precisa analisi giuridica dei fatti, di cui mi scuso con i giuristi che mi leggeranno.

Ovviamente, nel farlo, son andato molto lungo, ma non poteva esser diversamente vista la complessità dell’argomento. Un andar lungo che magari a taluni piace ed ad altri no ed allora, chi non l’apprezza, semplicemente non vada avanti con la lettura..

1.RISERVATEZZA COMUNALE SULLA PERIZIA PRAXI DI VALUTAZIONE DEL MANUFATTO.

Il Comune, giustamente e legittimamente, non ha reso pubblica l’acquisita perizia estimativa dello Stadio Olimpico, per il semplice e ordinario motivo che quella perizia la userà per predisporre il bando di gara, qualora non si addivenga ad una cessione al Torino FC dello Stadio, attraverso l’esperimento della trattativa privata attualmente in essere e, comunque, con il valore di perizia posto a base delle detta trattativa comunque e legittimamente non comunicato alla controparte. In sintesi, una segretezza sulla perizia Praxi da pare del Palazzo Comunale dovuta per legge, che non cela alcun secondo e o recondito o non trasparente fine da parte di Sindaco o Assessori, come mi è capitato di leggere.

Sul punto, conchiudente è quanto sta avvenendo oggi a Milano, ove la Procura ha aperto un procedimento penale sulla vendita di San Siro a Milan e Inter da parte del Comune. Procedimento contro dirigenti ed assessori comunali che avrebbero dato la propria disponibilità ad assecondare gli interessi privati delle due società, specialmente attraverso condotte che hanno favorito la diffusione di notizie riservate ed interne all'istruttoria. Ciò che, nel nostro caso, sarebbe appunto il divulgare il contenuto della perizia in oggetto.

2.VALORE DELLO STADIO.

I beni pubblici, qual è appunto lo Stadio Olimpico, non possono essere ceduti con il criterio della libera valutazione del bene tra le parti contraenti, ma devono essere fatti valutare con specifica perizia, come quella Praxi, rispettante tutta una serie di passaggi propedeutici alla determinazione del valore di cessione, tanto che la stessa avvenga a trattativa privata o mediante asta pubblica o licitazione privata. Il valore del bene deve infatti essere determinato mediante la moltiplicazione delle superfici (in questo caso assimilabili a numero di seggiolini) per il valore metro quadro (o valore seggiolino), ove il valore metro quadro (o seggiolino) deve esser ricavato dalla vendita di beni similari, esempio la fresca cessione di San Siro da parte del Comune di Milano. Ottenuto il prezzo base, tale valore va poi moltiplicato per i coefficienti di merito, che sono parametri correttivi (percentuali o coefficienti moltiplicatori) che modificano il valore di mercato a metro quadro (o a seggiolino) del bene, adattandolo alle sue caratteristiche specifiche, quali lo stato manutentivo, l’ubicazione, l’età del manufatto, ecc. In merito ai parametri correttivi è bene tener presente che sull’età San Siro e Stadio Olimpico sono pressoché eguali, il primo risale al 1925, il secondo 1933; così come discretamente similare è lo stato manutentivo, poiché San Siro subì una profonda ristrutturazione nel 1990, in occasioni del mondiali in Italia di cui divenne sede di gare, mentre l’Olimpico la subì nel 2004, in occasione delle Olimpiadi, di cui divenne sede delle cerimonie di apertura e chiusura. Eguale a San Siro è poi la valenza calcistica dello Stadio Olimpico, tutti e due di categoria UEFA 4, ossia il massimo previsto. Entrambi gli Stadi son poi ubicati in zona semi centrale e totalmente in regola circa le prescrizioni di sicurezza: accessi controllati con tornelli, ante stadio, corridoi di sicurezza, barriere, separazione dei settori, lettori dei biglietti nominativi, posti a sedere numerati, ecc..

Ho voluto comparare specificatamente il nostro Stadio con San Siro, per evidenziare come unici elementi che diversificano significativamente i due manufatti sono, nell’odierno, le dimensioni (28.177 spettatori di capienza dell’Olimpico contro i 75.817 di San Siro), requisito che in parte attiene alla quantificazione dei metri quadri (seggiolini) del bene ed in parte ai parametri correttivi, stante la maggior utilizzabilità per gli eventi data dalla maggior capienza, e la diversa città di ubicazione, con Milano certamente più cara di Torino, requisito che attiene alla valutazione prezzo metro quadro (seggiolino).

Una comparazione da cui certamente il Comune di Torino non può prescindere, nel valorizzare, secondo prescrizioni normativa, lo Stadio Olimpico e, considerato che San Siro è stato venduto a 197 milioni di euro, ossia a 2.598,36 euro a seggiolino, con riferimento all’Olimpico si avrebbe un equivalente di 73.213,98. Un importo estimativo del bene che, abbattuto per il minor valore immobiliare e commerciale di Torino rispetto a Milano, stimabile nel 50%, determina un valore finale base pari e 36/37 milioni di euro, da cui partire per formulare un’offerta al ribasso, comunque congrua, conforme al dettato d i legge ed accettabile dall’Ente Pubblico.

Ho poi letto di comparazioni del valore dello Stadio Olimpico con gli stadi di Atalanta e Udinese.

Ebbene quello bergamasco fu acquisito dai nerazzurri in una asta pubblica il 10/5/2017 a cui parteciparono Atalanta ed Albino Leffe, non quindi a trattativa privata, e non fu pagato 8,6 milioni di euro come ho letto, ma 35 milioni, poiché il bando di gara prevedeva un versamento di denaro, che fu di 8,6 milioni, e il costo in capo all’acquirente per la riqualificazione completa dell’impianto e dell’area circostante, come contenuto nella variante urbanistica approvata dal Comune di Bergamo, per un totale di circa 26 milioni di euro. Somma di 35 milioni quindi identificabile come costo reale d’acquisto nel 2017.

Quello di Udine fu similarmente oggetto di una gara bandita nell'aprile del 2012 dal Comune di Udine, con bando prevedente il rifacimento dello stadio e più precisamente: demolizione delle due curve e dei distinti, la rimozione della pista di atletica, lo spostamento del campo al di sotto della tribuna (destinata a restare intatta nella struttura, ma con un ripensamento negli spazi) e la ricostruzione dei settori demoliti direttamente ai bordi del campo e con una copertura totale. Una concessione per 99 anni onerata quindi da opere all’epoca costate circa 50 milioni di euro ed interamente a carico dell’Udinese. Somma di 50 milioni quindi identificabile come reale costo d’acquisto nel 2012.

Ciò detto, per riportare la questione cessione al Torino dello Stadio Olimpico a verità fattuale e cartolare, vengo ora al nodo cruciale.

IL DOTT.URBANO CAIRO ACQUISTERÀ O MENO LO STADIO.

Una risposta che si articola su tre diverse ipotesi.

Prima ipotesi. In ambito di trattativa privata (situazione odierna), il Torino fa un’offerta congrua al Comune, che stimo non possa essere inferiore a 25/27 milioni di euro, ed acquisisce il bene. Sul punto è chiaro che il Sindaco e gli Assessori non possono accettare somme non congrue, poiché ciò rappresenterebbe un chiaro illecito e li esporrebbe a indagine penale, come sta succedendo a Milano con riferimento a San Siro.

Seconda ipotesi. Il Torino non trova un accordo in ambito di trattativa privata e il Comune conseguentemente bandisce la gara pubblica per la vendita dello Stadio, ponendo a valore quanto acquisito in ambito estimatorio. Chiunque può a quel punto concorrere, a partire dai gobbi, magari interessati allo Stadio per la Women o per l’Under 23bene, o enti organizzatori di grandi eventi, oltre ovviamente al Torino FC. L’acquisto seguirebbe l’evento di gara, ossia lo stadio verrà assegnato al miglior offerente.

La seconda ipotesi porterebbe però in se la palese criticità dei tempi, stante l’impossibilità oggettiva di bandire una gara, svolgerla ed assegnare il bene in via definitiva entro il 30 giugno, data perentoria limite per inviare alla FIGC il titolo di possesso di uno stadio, omologato per la serie A, scadente al 30/6/2027. Al momento quello ora in mano al Torino FC scade al 30/12/2026.

Terza ipotesi. Il Comune accetta di prolungare di sei mesi l’attuale contratto, portandolo al 30/6/2026, così consentendo al Torino FC l’uso dell’Olimpico per il prossimo campionato. Questa è certamente l’ipotesi perseguita dal dott.Urbano Cairo, ma la ritengo difficilmente concretizzabile, poiché il Sindaco si andrebbe a rimangiare quanto de sempre detto: solo più vendita, senza possibilità di nuovi contratti di affitto o di prolungamento di quello esistente, peraltro già prolungato di 18 mesi. Un modificare la sua dichiarata politica sullo Stadio che certamente il candidato di centro destra gli imputerebbe nelle prossime elezioni comunali del 2027, che lo vedono ricandidato alla carica di Sindaco, magari accusandolo pubblicamente di aver modificato la sua determinazione sullo Stadio per favorire un proprietario di giornali e televisioni, al fine di ottenerne la benevolenza in ambito di campagna elettorale.

Per quanto lo conosco, Stefano Lo Russo, già pupillo di Don Aldo Rabino, non è però persona che cerca benevolenza attraverso favori. Inoltre, vista l’attenzione posta sulla vicenda San Siro, non è certo da escludere che una tal inversione di determinazione comunale non possa divenire di interesse inquisitorio della Procura, quale strumento finalizzato all’assecondare interessi privati e, se son certo che Stefano Lo Russo sia persona non da favori per benevolenze, sono ancora più certo che sia persona estranea ad illeciti o operazioni poco trasparenti, come sarebbe palesemente tale prolungamento contrattuale.

In conclusione vedo quindi Novara sempre più vicina, a meno che a gestire l'operazione non sia il dott. Urbano Cairo, ma altro soggetto a lui subentrante".

Indubbiamente quanto specificato dall’avvocato Marengo aiuta a comprendere la situazione, ma resta sempre il problema che lo stadio Olimpico Grande Torino è un bene pubblico e che il Sindaco Lo Russo e l’Assessore allo Sport Carretta devono, pur nel rispetto di tutte le leggi, agire con la massima trasparenza e quindi comunicare cosa stanno facendo e in quale direzione vogliono muoversi e questo non significa svelare dati sensibili che possono favorire Cairo o chissà chi mettendoli a rischio di commettere un illecito.